El Ayuntamiento ha aprobado la Ordenanza que regulará las viviendas de uso turístico, que establece una división de la ciudad en tres zonas, cada una de las cuales tendrá un régimen regulador adaptado a su realidad y su situación actual en lo que al alquiler turístico se refiere.
La nueva norma declara que la Parte Vieja y el Puerto son ‘zonas saturadas’, por lo que no podrán albergar nuevas licencias más allá de las actualmente existentes o en tramitación.
Según publica el Consistorio, la nueva ordenanza, se estipula en los siguientes términos:
NATURALEZA DE LA ORDENANZA
La nueva regulación será de aplicación a las parcelas residenciales, excluyendo la posibilidad de alquiler turístico en parcelas destinadas a la actividad económica o industrial –polígonos- así como aquellas parcelas destinadas a equipamiento comunitario.
Además, se excluyen de esta ordenanza el uso turístico de la totalidad de los inmuebles de una edificación plurirresidencial o un módulo de dicha edificación con acceso independiente. Así, un edificio podrá destinarse a uso turístico si la totalidad de los inmuebles del mismo se utilizan para el alquiler vacacional.
La ordenanza indica que la existencia de uso turístico se presumirá “cuando se oferten o comercialicen por cualquier canal de oferta turística, o se realice declaración o comercialicen por cualquier canal, o se comunique un inicio de actividad turística o económica ante cualquier administración”. La vivienda destinada al alquiler turístico se asimilará con el uso terciario (uso hotelero) mientras que el alquiler de habitaciones en vivienda habitual seguirá con un uso asimilado al uso residencial.
El uso de vivienda turística y el de alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico, sólo será posible en los inmuebles que tengan reconocido un uso de vivienda y cumplan con las determinaciones de la ordenanza. No se podrá realizar actividad turística en viviendas de protección pública ni alojamientos dotacionales.
La Ordenanza recoge dos tipos de modalidades: la vivienda para uso turístico, y la vivienda habitual destinada a alquiler turístico (habitaciones, estancias y recintos de la vivienda), cuya parte alquilada no podrá ser nunca superior a la mitad de la superficie de la vivienda o a 125 m2. La vivienda contará con un mínimo de un dormitorio y un baño, así como una estancia cocina-comedor. Así, se fijan las condiciones que deberá cumplir el inmueble destinado al alquiler turístico (accesibilidad, protección ante incendios, protección acústica…)
ZONIFICACIÓN DE LA CIUDAD
La nueva ordenanza divide la ciudad en 3 zonas con un régimen diferente:
1.- Zona A (zona saturada). Parte Vieja y Puerto
– Queda prohibida totalmente implantaciones de vivienda turística o alquiler de habitaciones para vivienda turística.
– Los inmuebles que cuenten con autorización o hayan registrado la comunicación y cuenten con informe urbanístico favorable, no se verán afectadas por la declaración de zona saturada.
2.- Zona B (zona de alta demanda): Gros, Amara –hasta Pio XII-, Paseo de Francia, parte de Egia y parte del Antiguo.
1.-Se permite la ocupación parcial de un edificio residencial de acuerdo a los siguientes criterios:
a.- En las viviendas de la planta baja se permitirá de acuerdo a las normas generales que regulan el uso de vivienda.
b.- En la primera planta, se permitirá vivienda turística con acceso común a las viviendas cuando su superficie útil sumada al resto de usos no residenciales del edificio sea igual o inferior a 250 metros cuadrados útiles en la totalidad del edificio con acceso común.
c.- en las plantas altas, se podrá permitir una vivienda turística con acceso común al de las viviendas siempre que ninguna de las ubicadas por debajo esté destinada o se proyecte destinar a uso residencial, de manera que todas esas plantas deben estar destinadas a otro tipo de usos autorizados diversos al uso residencial y que su superficie útil sumada al del resto de usos no residenciales con acceso común sea igual o inferior a 250 metros cuadrados útiles en todo el edificio.
Ejemplo: una vivienda puede destinarse a uso turístico por encima de la primera planta si debajo tiene una vivienda destinada a un uso terciario (una oficina, un consulta dental, un bufete de abogados…) y si su superficie, unida al del resto de usos no residenciales del edificio, no supere los 250 metros cuadrados.
2.- Se permite el uso de una única vivienda con acceso común al resto de viviendas en plantas altas en los edificios que tengan un mínimo de 7 plantas (Bajo+6) y otra vivienda turística por cada 6 plantas adicionales, a ubicar en cualquiera de las plantas adicionales. Ello será permitido siempre que en los anteriores supuestos no se sobrepase en la totalidad del edificio el límite de 250 metros cuadrados útiles de usos no residenciales.
3.- Zona C (zona con posibilidad de incremento de oferta de alojamiento turístico). Resto de la ciudad.
1.- Misma regulación que en Zona B (se permite en planta baja y primera planta, o por encima de la primera si debajo no está previsto un uso residencial)
2.- Se podrán permitir dos viviendas turísticas en plantas altas en los edificios que tengan un mínimo de 7 plantas y otras dos viviendas por cada 6 plantas adicionales, en cualquiera de las plantas adicionales.
Ello siempre que en los anteriores supuestos no se sobrepase en la totalidad del edificio el límite de 350 metros cuadrados útiles de usos no residenciales incluidos los de vivienda turística ni el límite de 250 metros útiles, excluidos los de vivienda turística, siempre y cuando tengan un acceso común por el portal del edificio.
CÓMPUTO DE SUPERFICIES
• Se tomará en consideración la totalidad de las superficies destinadas a usos diferentes del uso de vivienda en una misma edificación, con independencia de que estén vinculados a una o más actividades económicas o estén ubicados en una o más plantas de edificación.
• A esos efectos, no se computará la superficie útil destinada en una vivienda habitual a alquiler de habitaciones para uso turístico, pero la suma de dichas superficies no podrá superar los 125 metros cuadrados útiles de la totalidad del edificio.
MODIFICACIÓN DE LAS ZONAS
• Deberá seguir los trámites ordinarios de aprobación o modificación de una Ordenanza, convenientemente justificados y motivados. Deberá ser aprobada por el Pleno.
COMUNICACIÓN PREVIA
• Quienes destinen una vivienda a uso turístico, deberán comunicar previamente su uso y de la actividad clasificada en el Ayuntamiento.
• En la modalidad de alquiler de habitación en vivienda habitual, quien promueva la actividad deberá tener como residencia efectiva esta, en la que deberá constar empadronado.
COORDINACIÓN CON OTRAS ADMINISTRACIONES Y TASA MUNICIPAL
• Se informará al Gobierno Vasco, a la Hacienda Foral, a la Oficina Catastral y al propietario del inmueble de las comunicaciones previas.
• Se aplicará la tasa municipal correspondiente.
INSPECCIÓN Y FRAUDE
• El Ayuntamiento velará por el cumplimiento de esta ordenanza.
• Para ello, el Consistorio ha aprobado la contratación de personal destinado a integrar un equipo técnico integrado por empleados de Guardia Municipal y técnicos de urbanismo encargados de velar por su aplicación y perseguir el fraude. Este equipo estará formados por diez personas (cinco guardias municipales y cinco técnicos adscritos a urbanismo) cuya función será la de hacer un seguimiento exhaustivo del fenómeno del alquiler vacacional mediante la inspección y la tramitación rápida de los expedientes.
• Si se detecta fraude, se imposibilitará continuar con el ejercicio de esta actividad. Se podrá clausurar la actividad si se incumple la normativa, previo expediente.
• Se podrá solicitar que se identifique el inmueble en las plataformas de intermediación en la que se publicita.
