La tasación de una vivienda es imprescindible hoy en día para poder comprar o vender una vivienda: sirve para conocer el valor del inmueble para ponerle precio o de cara a pedir una hipoteca al banco. El tasador se fija en una serie de características esenciales como la ubicación del inmueble, la situación jurídica o el estado del inmueble.
Datos que se usan para poder tasar una vivienda
Un informe de tasación es un documento cuya elaboración está regulada por diversas disposiciones legales (urbanísticas, catastrales…) entre las que la más conocida es la Orden ECO 805/2003 y sus actualizaciones sucesivas, tal y como recuerda Sociedad de Tasación. Es aquí donde se especifica todos los aspectos de un inmueble que se deben observar y analizar para realizar el informe de valoración.
Hay cuatro cuestiones fundamentales a tener en cuanto cuando hagamos una tasación:
- Identificar la vivienda a tasar. Es esencial tener delimitada físicamente la vivienda que se valora y su ubicación geográfica, mediante una dirección exacta.
- Ver su situación urbanística: podríamos encontrar situaciones que afecten al valor, como que hubiese restricciones al uso a causa de calificaciones del suelo que no permitan o limiten el aprovechamiento como vivienda, leyes de carreteras, de costas, servidumbres ferroviarias, zonas verdes, catalogaciones histórico-artísticas…. Y todo eso, en caso de existir puede tener una incidencia muy importante en el valor, hasta el punto de poder llegar a anularlo. En el caso de viviendas en construcción o recientemente finalizadas, también será necesario disponer de la correspondiente licencia municipal de edificación que ampare lo que se está valorando.
- Ver su situación jurídica: se necesita un documento legal que permita comprobar el estado de dominio de la vivienda, y si tiene cargas (hipotecas, servidumbres, usufructos, algún tipo de protección…) que limiten las posibilidades de aprovechamiento físico o económico de la vivienda. Por ejemplo, si sobre la terraza de un ático se tiene la plena propiedad o únicamente el derecho de uso, o si sobre esa terraza existe escriturada una servidumbre de paso o instalación de elementos comunitarios, que probablemente tendrá una influencia muy directa en el valor por el que se podría vender la vivienda.
- Estado de ocupación: Se debe saber si la vivienda que se tasa está ocupada por la propiedad o por persona física o jurídica distinta, y en ese caso, en qué condiciones.
Pero además, el tasador debe comprobar las características físicas de la vivienda:
- Características del entorno: similitudes y diferencias del edificio con los de su entorno, cercanía de dotaciones públicas, comunicaciones, etc.
- Características del edificio en el que se encuentra la vivienda: antigüedad y conservación general, accesibilidad y estado de los accesos, zonas ajardinadas privadas, piscina, conserje, vigilancia, salas comunitarias especializadas u otros servicios, patologías constructivas visibles…
- Características de la vivienda que se valora: superficie, número de habitaciones, baños o aseos, ubicación en el edificio, espacios anejos vinculados, conservación de los diferentes elementos, orientación, luminosidad, eficiencia energética, calidades de los acabados, instalaciones…).
- Características del segmento del mercado inmobiliario en el que se encuentra la vivienda (oferta y demanda para viviendas de características similares, precios…).
Así fija un tasador el valor de una vivienda
El valor de la vivienda no es sólo uno y todo depende del tipo de activo y de la finalidad de la valoración. Por ejemplo, si el fin es para que el banco conceda la hipoteca, uno de los métodos de cálculo más habituales es el de comparación de la vivienda respecto a otros de similares características en esa zona.
- Otro método es el de valor de mercado por actualización de las rentas: Si la vivienda está alquilada, se deberá calcular el valor actual de todas las rentas esperadas en función del contrato de arrendamiento existente.
- Valor máximo legal. Se aplica a las viviendas con algún tipo de protección oficial, y se establece por la Administración mediante unas tablas actualizadas anualmente, que asignan un valor máximo de venta por m2 útil a cada inmueble en base al nivel que se le asigna a la vivienda en el Expediente de Calificación de Protección Oficial.
- Valor técnico: el coste de reemplazamiento, que especifica lo que costaría reemplazar la vivienda por otra de idénticas características y condiciones. Es el que se utiliza básicamente para el cálculo de los seguros al constituir una hipoteca.
Controles de la tasación de la vivienda
Las tasaciones no sólo están firmadas por el técnico, sino que también debe estar validada por el Banco de España. El departamento de control que da el visto bueno final al informe de valoración cuenta con herramientas apoyadas en información de grandes bases de datos generadas por la actividad de la empresa.
