El Pleno del Congreso de los Diputados no ha convalidado por 341 votos en contra, 1 abstención y 103 votos a favor el Real Decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El pasado 19 de diciembre entró en vigor la reforma del mercado del alquiler elaborada por el Gobierno de Pedro Sánchez. Los cambios más significativos afectaban a la duración de los contratos de arrendamiento y a las fianzas. Sin embargo, el Congreso de los Diputados ha tumbado este real decreto ley por una amplia mayoría. Cualquier contrato que se haya firmado entre estas dos fechas quedará inalterado, es decir, vigente, aunque el Congreso haya rechazado las medidas ahora.
El Gobierno del PSOE no ha logrado los apoyos necesarios en el Congreso para sacar adelante la reforma del alquiler. Sobre todo, ha destacado la negativa de Podemos al no su medida estrella: limitar por ley el precio del alquiler.
Ante el rechazo del Congreso de los Diputados al real decreto ley del alquiler, propietarios e inquilinos deben saber cómo actuar:
– El contrato de arrendamiento firmado durante la vigencia del real decreto ley, es decir, desde el pasado 19 de diciembre, tendrá plena validez puesto que hay que respetar la voluntad de las partes, tal y como recuerda Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados. Sin embargo, los plazos de prórroga forzosa para el arrendador y a voluntad del inquilino quedarán en 3 años (sea un particular o una empresa) y la tácita reconducción será anual.
– Si el contrato contempla 5 o 7 años de duración, esto queda inalterado porque es la voluntad de las partes. Pero la tácita reconducción que está en tres años por la reforma actual, quedaría sólo en un año que es lo regulado en la reforma de 2013 bajo el Gobierno del PP.
– Si el contrato de arrendamiento se celebra por 1, 2 años o 3 años, está regulado por la Ley de 2013. Estamos en los tres años de prórroga forzosa y la tácita reconducción quedaría en un año.
– No obstante, la abogada insiste que si existe una verdadera voluntad de alquilar una propiedad no afecta la convalidación o no del real decreto, porque existe libertad de pactos entre las partes para establecer el plazo de duración del contrato que acuerden, y el propietario que quiera alquilar por 5 o 7 años, tal y como preveía el real decreto, así lo hará constar en el contrato, previo acuerdo con el inquilino, con independencia de que legislación se aplique, si la reforma de 2013 o la de 2018.
– En cualquier caso, será ilegal que el propietario quiera rescindir el contrato cuando haya transcurrido un plazo inferior al establecido como prórroga forzosaen la legislación que esté vigente, si el inquilino manifiesta su deseo de continuar en la vivienda. Porque la prórroga forzosa es un derecho del arrendatario y una obligación del casero. Cualquier plazo que sea superior al previsto como forzoso, es perfectamente válido.
– Si no se convalida en el Congreso el Real Decreto, no quedaría modificada tampoco la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por lo que el inquilino deberá pagar este impuesto cuando firme un nuevo contrato de alquiler.
Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, opina que “el resultado de la votación pone de manifiesto que el decreto no contaba con el consenso de partidos, inquilinos ni propietarios. En estos momentos se abre un periodo de reflexión que debería llevarnos a tomar medidas encaminadas a aumentar la oferta, a mejorar la calidad de la ya existente y a que los precios se sitúen en niveles razonables”.
Un debate crítico contra la reforma del alquiler
El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, defendió ante los diputados la necesidad de la modificación de la ley de alquiler ante la emergencia de vivienda. “Es una primera respuesta a la falta de política de vivienda en los últimos años. Trata de revertir la reforma del alquiler de 2013”, argumentó sin convencer al resto de partidos de la Cámara.
Para Ana María Zurita, del Partido Popular, “consideramos que no sirve, que no resuelve los problemas de vivienda social y protegida, cuando todas las medidas afectan al mercado libre. No responden al verdadero problema de la vivienda en España, que es la escasez de oferta y la falta de seguridad jurídica. Lo único que ha hecho este decreto en un mes es menos contratos de arrendamientos y más caros. Ha creado unos líos absolutamente innecesarios”, argumentó la diputada que confirmó la negativa de los populares a la ley.
“La política de vivienda pública social ha sido un desastre. Solo el 2,5% del parque de viviendas en España es de vivienda social, pero este RD no da soluciones claras a esto. Nosotros apostamos por una colaboración público-privada, dando seguridad jurídica al sector. Hay que dar soluciones habitacionales a un precio asequible, bien definido”, concretó Miguel Ángel Garaulet, de Ciudadanos. “El problema de la carencia de vivienda social solo afecta al 4% del parque de alquiler de este país, y su solución pasa por afectar a todo el parque de alquiler en España, a 4 millones de personas físicas que son ahorradores y tienen sus pisos en alquiler”, concreta.
Lucía Martín, de Podemos, mostró su disconformidad con el texto de la normativa y criticó que se publicara en plena negociación entre ambos partidos. “Sacaron este decreto que lo leímos por primera vez cuando se publicó en el BOE. Ha sido un intento evidente de diluir nuestro acuerdo y dejar caer muchas medidas que, a regañadientes, conseguimos que aceptaran cuando negociamos los Presupuestos. Han renunciado a modificar que los precios dentro de un mismo contrato solo pudieran subir el IPC, o que los ayuntamientos puedan limitar las subidas abusivas de los alquileres”.
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